Como invitados especiales participaron Jaime Fajardo, arquitecto urbanista, Luis Ignacio Gallo, arquitecto urbanista y ex sub director del IDU, Félix García Mota presidente de Camacol Tolima y el empresario Álvaro Montoya.

Con la firma del acta de inicio de la obra firmada el lunes pasado a cargo del consorcio Grodco se solidifica una iniciativa que la ciudad esperaba desde hace años, en el proyecto el Gobierno Nacional invertirá 21 mil millones, la Gobernación y la Alcaldía 3 mil millones respectivamente y los dueños de predios adyacentes 15 mil millones en predios que serán descontables de futuras plusvalías de la edificabilidad que se generará en el sector, es un proyecto de 4.6 kilómetros de longitud por 40 metros de ancho por cada extremo. 

El arquitecto Fajardo indicó al respecto que “la ley contempla que dentro de los mecanismos de financiación existe la valorización y la plusvalía, por lo cual se supone que esta área se podrá desarrollar de manera eficiente”.

Por su parte Luis Ignacio Gallo explicó que “cuando existe cooperación entre el sector privado y el sector púbico para adelantar proyectos de infraestructura o de desarrollo urbano los ganadores son todos en la ciudad, la pregunta que surge es si estas acciones generan equidad en la ciudad. La plusvalía y la valorización son elementos muy importantes para el municipio que tienen diferencia en el concepto, a primera es una contribución asociada al tema fiscal que recae sobre el propietario del predio por decisiones de la administración que generan un cambio en el valor del suelo como generar una mayor edificabilidad y la ley indica que el municipio tiene derecho a un 30% o 50% de ese mayor valor porque no lo produce el propietario con su trabajo sino el estado con sus decisiones. Por otra parte la valorización es un instrumento que data de 1930 que distribuye el valor de la obra en las áreas que se benefician de ésta”.

Visiones encontradas

El ingeniero Félix García Motta además añadió que “en este momento se está canjeando el valor de la tierra y algunos propietarios cedieron al municipio los 80 metros de ancho que requiere la doble calzada, lo cual permite el POT a cambio de una mayor edificabilidad en ningún momento se está hablando de plusvalía, de lo contrario el municipio hubiera tenido que pagar a los propietarios el valor de esta tierra, a mi parecer el negocio es muy bueno”.

Por su parte el empresario Álvaro Montoya aseguró que “existen cosas positivas por qué en Ibagué hace más de 20 años no se construían avenidas que realmente impacten de manera positiva a la ciudad, la “generosidad” de los propietarios de tierra permitió que fuera viable el proyecto, la Gobernación y la Alcaldía lo que hicieron fue prestar el nombre porque sus aportes no son tan significativos, pero hay que analizar varias cosas por ejemplo la plusvalía para ver a futuro que tanto se puede manejar, todo el sector cuando se incorporé el tema urbano tendrá que aportar a medida que se vaya desarrollando”. 

Con respecto a las obras por valorización y plusvalía, Luis Ignacio Gallo explicó que “el primer paso es que la ciudad no debe limitarse al POT sino tener una política del suelo que identifique cuales son los instrumentos y donde cada uno cumple mejor función, en el tema de valorización se debe tener en cuenta quien debe pagar al vía que se construye, si ésta beneficia solo una parte de la ciudad o a toda, si está cumpliendo una función social o una función económica para un sector”. 

En este sentido Jaime Fajardo, arquitecto urbanista explicó que “sobre esos predios por ley, cargas y beneficios, son objeto en termino de financiación de plusvalía la cual es obligatoria, cualquier propietario tiene que pagar la plusvalía por el cambio de uso de su suelo, la valorización también es viable en Ibagué por ejemplo la carrera 5ta, la Av. Ambala y la Av. Ferrocarril 6 se construyeron bajo esta modalidad”.

¿Compensan los 15 mil millones en tierra que aportaran los privados versus el desarrollo que tendrá el sector?

Pese a que el ingeniero Félix García Motta asegura que los terrenos para la construcción de la doble calzada fueron cedidos a cambio de una mayor edificabilidad, hasta el momento siempre se ha mostrado cómo si hubieran aportado 15 mil millones de pesos a la obra por concepto del valor comercial de la obra. 

La polémica radica en las declaraciones del alcalde electo, Guillermo Jaramillo, quien ha prometido revisar la valorización que se aplicaría a lo predios que serán objeto de la construcción de la doble calzada, ante lo cual Félix García afirmó que “uno debe acatar la ley y si hay que revisar el POT se hará , conozco al doctor Guillermo Alfonso y sé que es una persona con un sentido ético muy alto, todo es susceptible de revisión y él como alcalde puede hacerlo y presentarlo al concejo municipal, en este momento los terrenos son agrícolas y a futuro valdrán mucho dinero, en las 500 hectáreas que se estiman se podrían albergar cerca de 75 mil viviendas pero para que Ibagué pueda albergar a cerca de 300 mil nuevas personas deberán pasar varias décadas. La necesidad de conectar la ciudad con el aeropuerto es un beneficio para todos”. 

Visto desde esta perspectiva a futuro el municipio recibiría grandes beneficios por concepto de impuesto predial sin embargo en este momento dicho avaluó catastral está absolutamente subvalorado al punto que los dueños del suelo está pagando hasta 8 veces menos de lo que realmente corresponde al precio real de la tierra, es quizás este tema el que se espera que el doctor Jaramillo entre a revisar para que los ricos paguen lo justo. 

Por su parte Gustavo Ramos comentó que “de acuerdo a la normatividad todos los predios deben dar cesiones viales, desde hace más de 8 años yo he denunciado a  los gerentes de las gestoras urbanas porque a los constructores se les ha cobrado avalúos paupérrimos por las cesiones que dan al municipio, no han cumplido con la normatividad del IGAC por ejemplo donde construyeron Plazas del Bosque le correspondían al municipio cerca de 6 mil millones pero apenas recibió 1 mil millones esta situación ya se está investigando, en esta administración bajo el mando de Corrales se mejoró un poco pero sigue el déficit”.

Ramos además agregó que la construcción de la doble calzada es muy necesaria la ciudad e indicó que “la plusvalía es pagar por el mayor valor de la tierra, por ejemplo en el barrio Cádiz se cambió el uso del suelo de uso residencial a comercial lo que aumentó significativamente el valor de las casas por lo cual el municipio puede entrar a cobrar cerca del 20% sobre el mayor valor, la otra plusvalía es por edificación que es la que se habla en la doble calzada”.     

¿Se puede o no cobrar contribución de valorización complementaria a la plusvalía en la doble calzada del aeropuerto Perales?

Frente a esta posibilidad el arquitecto urbanista, Luis Ignacio Gallo, explicó que “si se puede cobrar pero para eso hay tres requisitos gruesos, en primer lugar se debe ver cómo se financia la ciudad desde el punto de vista del suelo, teniendo en cuenta que éste es una moneda para el municipio porque cada que se genera una norma está aumentando los valores del suelo, en segunda medida hay que revisar a profundidad el Plan de Ordenamiento Territorial o crear una reglamentación para crear reglas de juego claras y equitativas para el sector público y privado, el tercer punto es que este tipo de instrumentos que se están planteando para la doble calzada hay que entenderlos con tranquilidad, porque es un anticipo frente a un reparto de las rentas que se darán por plusvalía, valorización, pago por edificabilidad y muchos otros factores”.