En medio de un cambio estructural en el mercado de vivienda colombiano, la financiación de vivienda usada se consolida como uno de los principales motores de crecimiento económico e inclusión financiera del país. 

Durante 2025, mientras los desembolsos para vivienda nueva cayeron 4,4 %, el financiamiento de vivienda usada creció 20,4 %, alcanzando cerca de 93.500 operaciones en todo el territorio nacional.

Según datos presentados por Colombia Fintech, ANIF y Habi, este segmento ya representa el 47 % del valor total de la cartera hipotecaria del país, evidenciando su creciente relevancia dentro del ecosistema financiero e inmobiliario. Adicionalmente, por cada peso adicional desembolsado en crédito para vivienda usada se generan $4,8 pesos adicionales en el PIB real de Colombia durante los 18 meses posteriores.

“Hoy el mercado de vivienda usada está demostrando que puede convertirse en uno de los principales motores de inclusión financiera y dinamización económica del país. Sin embargo, todavía enfrentamos retos importantes en la digitalización de procesos registrales y de escrituración que limitan la liquidez del mercado y dificultan el acceso de más colombianos al financiamiento formal” dijo el presidente Colombia Fintech Gabriel Santos.

De acuerdo con el estudio presentado, el país enfrenta una paradoja estructural. Aunque Colombia cuenta con cerca de 18 millones de viviendas habitadas, con un valor patrimonial estimado cercano a USD 900 mil millones, sólo el 4 % de ese valor circula activamente dentro del sistema financiero a través de crédito hipotecario. Además, la cartera hipotecaria representa apenas el 7,4 % del PIB, muy por debajo de otros mercados de la región como Chile, donde alcanza el 26,3 %.

El presidente de ANIF,José Ignacio López, mencionó que “Colombia todavía tiene una brecha importante en profundidad hipotecaria frente a otros países de la región y eso limita el potencial del sistema financiero como herramienta de movilidad económica. Los resultados del estudio muestran que el crédito hipotecario no solo facilita el acceso a vivienda, sino que también fortalece el historial financiero de los hogares, amplía su acceso a otros productos y contribuye a una mayor formalización financiera” 

El estudio desarrollado por ANIF para Colombia Fintech y Habi evidencia además que la vivienda usada no sólo dinamiza el ecosistema inmobiliario, sino que también fortalece la inclusión financiera de los hogares. Contar con una hipoteca activa incrementa en 40,6 % la probabilidad de acceder posteriormente a créditos de consumo formal y aumenta en 19,6 % la adquisición de seguros. 

Asimismo, apenas tres meses después del desembolso hipotecario, los usuarios elevan en promedio su número de productos financieros activos y mejoran significativamente su score crediticio.

“En Habi hemos visto cómo la vivienda usada se está consolidando como una alternativa cada vez más relevante para los hogares colombianos, especialmente en un contexto donde las personas buscan procesos más ágiles, accesibles y eficientes. El reto ahora es seguir eliminando fricciones operativas y tecnológicas para comprar vivienda sea una experiencia más simple y segura para todos” afirmó, el cofundador de Habi, Sebastián Noguera.

Hacer un mercado eficiente

Desde Colombia Fintech también se advirtió sobre los principales cuellos de botella que limitan la eficiencia del mercado habitacional colombiano. 

Actualmente, de las cerca de 920 notarías del país, solo 185 cuentan con servicios digitales parciales, mientras que gran parte de los procesos registrales todavía dependen de validaciones y digitación manual. 

Además, cerca del 6 % de los trámites inmobiliarios terminan en reprocesos o devoluciones y aproximadamente el 10 % de los registros se realizan por fuera de los tiempos establecidos por ley, generando mayores costos, demoras e incertidumbre para los compradores de vivienda. 

Frente a este panorama, el gremio presentó una agenda regulatoria y tecnológica para el periodo 2026-2030 enfocada en acelerar la digitalización del ecosistema inmobiliario y financiero. 

Las propuestas incluyen la consolidación de la escrituración digital, la creación de un canal digital express para registros inmobiliarios, la reglamentación de anotaciones preventivas digitales y el fortalecimiento del mercado secundario hipotecario para ampliar el acceso al financiamiento habitacional.